sylvie – ТиЕн-Би Проекти ООД

Какво включва един инвестиционен проект?

sylvie — Mon, 15 Sep 2025 14:56:08 +0000

Какво включва един инвестиционен проект?

Инвестиционен проект е „планът“ на всяко строителство – в него се описва и чертае всичко, което е нужно, за да може сградата или съоръжението да бъдат изградени качествено и безопасно.

В зависимост от обекта, проектът може да съдържа различни раздели, но най-често основните такива са:

Архитектура и конструкции
- архитектурна част – как ще изглежда сградата отвън и отвътре;
- интериор и обзавеждане – подредба и функционалност на вътрешните пространства;
- конструктивна част – основи, носещи стени, плочи, покрив.
Инсталации и мрежи
- електрическа инсталация;
- водоснабдяване и канализация;
- отопление, вентилация и климатизация;
- газоснабдяване (ако е необходимо);
- енергийна ефективност – за икономия на енергия и по-добра изолация.
Околното пространство
- геодезия и планировка на терена;
- озеленяване и благоустрояване.
Специализирани части
- пожарна безопасност;
- план по безопасност и здраве на работещите;
- организация на движението около обекта;
- план за управление на строителните отпадъци.

Защо е важно да има толкова части?

Защото всяка една от тях гарантира, че сградата няма да има „пропуски“ – да не остане без мерки за пожарна безопасност, без добра електроинсталация или план за безопасност и здраве за строителния процес. С други думи, проектът е цялостна картина, а не само чертеж на фасадата.

Кой следи за съгласуваност?

Всеки специалист отговаря за своята част, но проектът като цяло трябва да бъде съгласуван и координиран от главния проектант. Така се избягват противоречия – например електрическите инсталации да не пречат на конструкцията или отоплението да не нарушава архитектурната визия.

Eтапи и документи при проектиране на къща (Част 1)

sylvie — Sun, 14 Sep 2025 08:18:33 +0000

Какви са етапите и документите при проектиране на къща, които трябва да набавят инвеститорите?

Пълният технически проект, който се подава за одобрение в общината включва:

Проект по част Архитектура;
Проект по част Геодезия;
Проект по част Електрическа /Ел/;
Проект по част Водоснабдяване и Канализация /ВиК/;
Проект по част Строително-конструктивна /СК/;
Техническо контролиране по раздел Строително-конструктивна /СК/;
Проект по част Отопление, Вентилация и Климатизация /ОВК/;
Проект по част План за безопасност и здраве /ПБЗ/;
Проект по част Пожарна безопасност /ПБ/.

Следните проектни части също могат да бъдат необходими в зависимост от спецификите на обекта:

Проект по част Ландшафтна архитектура;
Проект по част Енергийна ефективност /ЕЕ/;
Проект по част План за управление на строителните отпадъци /ПУСО/.

В случай, че не сте сигурни кои проектни части са необходими за Вашия имот и предстоящ строеж, може да пуснете запитване, за съдействие и оглед.

За да стигнете до пълния технически проект, трябва първо да имате следните документи. Важно е да се отбележи, че процесът по изготвяне на документите и получаване на раз-решителни може да отнеме време, затова е препоръчително да започнете подготовката им навреме.

Нужните документи са:

Документ за собственост на земята (имота);
Виза за проектиране, представляващо извадка от действащ ПУП – получава се от главния архитект на съответната община и е със срок на валидност 6 месеца;
Получаване на становище за присъединяване от следните експлоатационни дружества:
- Електроразпределително дружество;
- ВиК дружество.

*За да предадете проектните документи е необходимо да набавите всички документи, като документа за собственост ще ви трябва за получаване на визата за проектиране и след това за разрешението за строеж. Важно е също да следите давността на издадените документи, за да не се налага да плащате отново такси за преиздаването им, в случай на недобра организация на процеса.

Eтапи и документи при проектиране на къща (Част 2)

sylvie — Sat, 13 Sep 2025 15:13:08 +0000

Термини, които ще срещнете, по време на набавяне на нужните документи:

Геодезическо заснемане на обекта – това е подробна скица на повърхността на парцела, включваща акуратни данни за размерите, релефа, наличието на наклон и постройки, както и едрата растителност.
Геоложки и хидроложки оглед на терена – тези проучвания са нужни за оформяне на проектната документация за проектна част Конструкции, както и при пресмятане на заземителна инсталация в проектна част Електрическа.
Документ за собственост на земята – нотариален акт, удостоверяващ, че сте собственик на парцела, върху който ще се строи.
Виза за проектиране – извадка от действащия подробен устройствен план (ПУП) / план за устройство на територията и неговите параметри за застрояване, издадена от главния архитект на общината.
Идеен проект, Технически проект и Работен проект – различни фази на проектиране, като всяка следваща фаза е по-пълна откъм обем и пълнота спрямо предишните. Проектите от предишната фаза могат да се използват като задание за следващите фази (например идеен проект може да се използва като задание за технически проект). Дали проектът да се разработва в повече от една фаза е по преценка на Възложителя и/или контролните органи. За получаване на разрешение за строеж са необходими проекти във фаза Технически проект или проекти във фаза Работен проект. За допълнителни детайли по отношение на разликите между различните проектни фази, може да се свържете с нас.
Разрешение за строеж – издава се от общината въз основа на подадените проекти и други изискуеми документи.
Становища от експлоатационни дружества – като електроразпределително дружество и ВиК дружество за присъединяване към мрежите.
Като:
- За становището от електроразпределителното дружество се подават нужните мощности за имота с цел получаване на разрешение за присъединяване към електропреносната мрежа, а за определянето им се консултирайте с проектант по част Електрическа.
- От ВиК дружеството ще получите разрешение за присъединяване към водоснабдяване и канализации.

Застроителен и регулационен план /ЗРП/ – по отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:
- Регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.
- Застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начина на застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея друга сграда в съседния парцел. Определят се и броя на етажите за всяка сграда в парцела.
Квартално застроителен и силуетен план /КЗСП/ – определя с точни мерки:
- Разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона плътност и интензивност на застрояване;
- Необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.

Минимални размери на урегулираните поземлени имоти (УПИ)

sylvie — Fri, 12 Sep 2025 15:25:48 +0000

Законът за устройство на територията определя минимални размери на УПИ – урегулирани поземлени имоти, предназначени за застрояване.

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;
В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.

При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:

в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност;
(изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност;
във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв. м повърхност;
в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност;
в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв. м повърхност.

Какви са видовете ПУП и какво трябва да знаем за тях?

sylvie — Thu, 11 Sep 2025 15:27:26 +0000

Какви видове ПУП съществуват и какво е важно да знаем за тях?

Преди да си отговорим на този въпрос, е важно да разберем какво представлява законовата рамка, която регулира устройството на територията.

Законът за устройство на територията /ЗУТ/ – дава устройствен статут на поземлените имоти, като ги разделя на два вида:

общ устройствен план /ОУП/;
подробен устройствен план /ПУП/.

Инструментът на държавата и местните власти да формулират и провеждат определени устройствени политики за дадени територии е чрез общия устройствен план /ОУП/. Въз основа на този план не могат да се издават разрешения за строеж и да се реализират конкретни инвестиционни идеи.

ОУП определят преобладаващото предназначение и начин на устройство на отделните структурни части на териториите, обхванати от плана.

С подробен устройствен план /ПУП/ се определя конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, в обхваната на плана. Подробните устройствени планове конкретизират устройството и застрояването на териториите на населените места и землищата им, както и на селищните образувания. Предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното проектиране.

В правен аспект ПУП е индивидуален административен акт. Установявайки устройствения статут на всеки един имот в неговия обхват и какво може да се постои в него.

Видове ПУП

По териториален обхват, ПУП се делят на планове за:

населени места с техните землища, както и на структурни части от населени места с непосредствено прилежащите им части от землищата;
населени места и селищни образувания или на части от тях, обхващащи част от квартал, един или повече квартали;
землища или на части от землища.

По съдържание и начин на действие, ПУП се делят на:

план за регулация и застрояване – ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване);
план за регулация – ПР (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация – ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);
план за застрояване – ПЗ;
работен устройствен план – РУП (план за застрояване и силуетно оформяне). Работен устройствен план се съставя за ограничена част от територията (отделен урегулиран поземлен имот (УПИ) или група урегулирани поземлени имоти) и се изработва въз основа на действащ подробен устройствен план или едновременно с него. РУП конкретизира действащия ПУП. С РУП не може да се променят характерът и начинът на застрояване, предвидени с действащия ПУП. С РУП се определя: точното разположение и очертанието на сградите в план, както и минималните разстояния между тях и до имотните граници – съобразно допустимите за съответната устройствена зона плътност и интензивност на застрояване; необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградите и билата им в абсолютни коти; броя на етажите; формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед на правилното архитектурно – пространствено оформяне.;
Парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.

Етапите при изработването на съответния ПУП са:

Извършване на геодезически измервания;
Дендрологично заснемане;
Изработване на Мотивирано предложение;
Според издадената заповед за допускане за устройствена процедура е възможно да се наложи изработване на схеми по чл. 108 от ЗУТ за водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, телекомуникации, транспортни схеми и планове, газификация и др.;
Изработване на ПУП;
Изработените планове и схеми се съгласуват при необходимост с ВиК, Електроразпределение, Басейнова дирекция, Напоителни системи, Зелени системи, РИОСВ и други институции описани в Заповедта за допускане;
След всички съгласувания, подготвените документи се внасят в общинската администрация за процедиране и обявяване.

Времето за всеки конкретен случай може да се определи от нашите експерти, след предварителното му проучване.

Кога се налага изработване или изменение на ПУП?

Изработване или изменение на Подробен устройствен план (ПУП) се налага в няколко основни случая: когато се урегулира поземлен имот за строителство, при промяна на предназначението на земя, при промяна на застрояването в урегулирани имоти, при делба или обединение на урегулирани имоти, както и при корекции на съществуващ кадастрален план.

Класификация на земите според възможностите за строеж

sylvie — Wed, 10 Sep 2025 15:28:16 +0000

Класификация на земите според възможностите за строеж

Разделят се на земи с ограничени строителни възможности, нерегулирани и регулирани терени.

Земи с ограничени строителни възможности

Това са имотите, които принадлежат към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг ограничителен режим.

Нерегулирани терени

Това са терените, които са в нерегулирани населени места, или в още нерегулирани части в строителните граници на населеното място, или земи дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и проводи.

Регулирани терени

Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни възможности.

Заземителна инсталация за мълниезащита

sylvie — Tue, 09 Sep 2025 15:29:03 +0000

Защо е необходима заземителна инсталация за мълниезащита?

Заземителната инсталация за мълниезащита е необходима, защото тя играе ключова роля в защита на сгради, съоръжения и хора при попадение на мълния. Научно погледнато, при удар на мълния в обект или близо до него, по него преминава изключително голям електрически ток, който може да причини сериозни повреди или пожари. Заземителната инсталация осигурява контролирано провеждане на този ток към земята, като по този начин разсейва енергията на мълнията безопасно.

Когато една мълния удари сграда без заземление, електрическият импулс може да претовари електрическите инсталации, да повреди електрониката и дори да създаде риск за живота на хората чрез токови удари. Заземлението действа като „изходна врата“, чрез която токът на мълнията „се изпуска“ в земята, без да създава опасно напрежение във вътрешността на сградата.

Ето един пример: Представете си, че мълнията е като огромен, вихрен поток енергия, който търси път надолу към земята, сякаш търси най-краткия и безопасен изход от високо опасното си пътешествие през небето. Заземителната инсталация е като магически мост или тайна врата, която отвежда този бушуващ електрически поток право в земята, без да остави следи на повреда и пожари в дома или офиса ви. Тя е спасителната „сцена“ за мълниезащитата, която прави чуждата мощ и ярост на светкавицата безвредна и скрита от нашия поглед. Без нея, мълнията може да превърне един уютен дом в огнено шоу, което никой не иска да гледа.

Ползи от професионално проектиране на заземителни и мълниезащитни инсталации

Правилно проектираната и изградена заземителна инсталация не само защитава имущество, но и спасява животи при гръмотевични бури.

Нашият екип предлага професионално проектиране на активни и пасивни мълниезащитни инсталации, както и заземителни инсталации.